শুক্রবার, ১৬ অক্টোবার ২০২৬, ১ কার্তিক, ১৪৩৩
মার্কিন আবাসন বাজারে স্থবিরতা কাটাতে গৃহঋণ ব্যবস্থায় পরিবর্তনের উদ্যোগ বিবেচনা করছে ফেডারেল হাউজিং ফাইন্যান্স এজেন্সি (এফএইচএফএ)। সংস্থার পরিচালক বিল পেল্টি জানিয়েছেন, তারা পোর্টেবল মর্টগেজ চালুর সম্ভাবনা সক্রিয়ভাবে মূল্যায়ন করছেন। এই ব্যবস্থায় গৃহমালিক নতুন বাড়িতে উঠলেও পূর্বের ঋণের সুদের হার ও শর্ত বহাল থাকবে, নতুন ঋণ নিতে হবে না।
বর্তমানে যুক্তরাষ্ট্রে অনেক গৃহমালিক বাড়ি বদলাতে আগ্রহী নন। কারণ, তারা অতীতে নেওয়া তিন শতাংশের নিচের কম সুদের হার ছেড়ে বর্তমান প্রায় ছয় দশমিক পাঁচ শতাংশ সুদে নতুন ঋণ নিতে চান না। পোর্টেবল মর্টগেজ সেই অনীহা দূর করে বাজারে কিছুটা গতিশীলতা আনতে পারে।
তবে রিয়েলটর ডটকমের সিনিয়র অর্থনীতিবিদ জেক ক্রিমেল মনে করেন, এই ধরনের ঋণ যুক্তরাষ্ট্রের বর্তমান মর্টগেজ কাঠামোর সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ নয়। তার মতে, এটি আবাসন বাজারে চলমান সামগ্রিক সাশ্রয়ী–সংকটও কাটাতে পারবে না। তিনি এই প্রস্তাবকে ‘লক-ইন ইফেক্ট’ সমাধানের এক ধরনের জোরপূর্বক প্রয়াস হিসেবে উল্লেখ করেন।
ক্রিমেল জানান, গৃহমালিক সাধারণত বাড়ি পরিবর্তন করলে বিদ্যমান ঋণ পরিশোধ করে নতুন ঋণ নিতে হয়। সুদের হারের পার্থক্যই যদি একমাত্র বাধা হয়, তাহলে পোর্টেবল মর্টগেজ কিছু বাজারচাঞ্চল্য আনতে পারে। কিন্তু ফেডারেল রিজার্ভের এক গবেষণা বলছে, সাম্প্রতিক সময়ে বাজারে চলাচল কমে যাওয়ার পেছনে লক-ইন ইফেক্ট অর্ধেক কারণ মাত্র। ফলে এই ব্যবস্থা চালু হলেও বাজার স্বাভাবিক হওয়ার নিশ্চয়তা নেই।
তিনি আরও বলেন, কম সুদের ঋণধারী বর্তমান গৃহমালিকরা এতে লাভবান হলেও ভাড়াটিয়া বা নতুন ক্রেতাদের উচ্চ সুদের হারেই ঋণ নিতে হবে।
পোর্টেবল মর্টগেজের প্রযুক্তিগত বাস্তবায়নকেও বড় সমস্যা হিসেবে দেখছেন ক্রিমেল। যুক্তরাষ্ট্রের মর্টগেজ ব্যবস্থা সিকিউরিটাইজেশনের ওপর নির্ভরশীল, যেখানে ঋণ নির্দিষ্ট সম্পত্তির ভিত্তিতে পুলে যুক্ত থাকে। ঋণ নতুন বাড়িতে স্থানান্তরিত হলে ঝুঁকি–প্রোফাইল বদলে সিকিউরিটাইজেশনের ভিত্তিই দুর্বল হয়ে পড়বে। এছাড়া ঋণের মেয়াদ অনিশ্চিতভাবে দীর্ঘায়িত হবে, যা বিনিয়োগকারীদের ঝুঁকি বাড়াবে এবং সামগ্রিকভাবে মর্টগেজ সুদের হার বৃদ্ধি পেতে পারে।
এ ছাড়া মূল বাড়ির সঙ্গে সম্পর্কিত লিয়েন, এসক্রো, কর ও টাইটেল–সংক্রান্ত দায়–দায়িত্ব নতুন সম্পত্তিতে স্থানান্তর করাও জটিল হয়ে উঠবে।
ক্রিমেলের মূল্যায়ন অনুযায়ী, পোর্টেবল মর্টগেজ আপাতদৃষ্টিতে লক-ইন ইফেক্ট সমাধানে কার্যকর মনে হলেও ব্যাপকভাবে প্রয়োগ করলে এটি গুরুতর প্রযুক্তিগত জটিলতা ও অনাকাঙ্ক্ষিত পরিণতি তৈরি করতে পারে, যা বর্তমান সমস্যার চেয়েও বড় সংকট ডেকে আনতে পারে।
